מסלולי המיסוי בהשכרת דירת מגורים
אופן מיסוי הכנסות משכר דירה למגורים בישראל, אופן המיסוי נקבע עפ"י פקודת מס הכנסה מקור המיסוי על הכנסות משכר דירה הינו בס' 2 (6) לפקודה: מס הכנסה יהא משתלם לפי פקודה זו (6) דמי שכירות, תמלוגים, דמי מפתח, פרמיות ורווחים אחרים שמקורם באחוזת-בית או בקרקע או בבניין תעשייתי: בנה אדם אחוזת-בית והשכירה וקיבל בעד ההשכרה דמי מפתח או פרמיה ואחר ההשכרה מכר אותה אחוזת-בית לאחר, במישרין או בעקיפין, על פי הסכם שנעשה בשעת ההשכרה או לפני כן, יראו את הקונה כאילו קיבל הוא ביום הקניה דמי מפתח או פרמיה באותו סכום; נעשתה הקניה תוך שנה לאחר ההשכרה יראו זאת כראיה לכאורה שאמנם היה הסכם כאמור; כלומר, הכנסות משכר דירה חייבות במס. בסדרת מאמרים זו נרחיב על הכנסות משכר דירה למגורים על האופן בו היא חייבת במס הכנסה: ניתן למסות הכנסות משכר דירה למגורים ב3 אפשרויות שונות.
- מסלול הפטור – עפ"י חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים) התש"ן – 1990
- מסלול חיוב במס מופחת של 10% - ס' 122 לפקודה
- חיוב במס עפ"י מדרגות מס מכח ס' 2(6) לפקודה
מסלול הפטור:חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים ) התש"ן – 1990 ראשית, נגדיר עפ"י חוק זה מה נקראת דירת מגורים:
- הדירה משמשת למגורים
- הדירה אינה משמשת ואינה רשומה בעסק של בעל הדירה (הנישום)
- הדירה מושכרת ליחיד, או לחבר בני אדם במקרים מסוימים
- הדירה משמשת את השוכר למגורים בלבד
- הפטור ניתן פעם אחת לנישום על כלל ההכנסות מכלל הדירות שברשותו
חישוב הפטור: תקרת הפטור עומדת ב2022 על סך – 5,196 ₪ לחודש לדוגמא – ראובן משכיר דירת מגורים לשמעון בסך 2,500 ₪ בחודש. ראובן פטור ממס הכנסה על הכנסה זו לפי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים) התש"ן – 1990 ככל שההכנסה משכר דירה למגורים החודשית גבוהה מ5,196 ₪ אך נמוכה מ10,392 ₪ (כפל הפטור) יחושב הפטור באופן הבא:
- לוקחים את ההכנסה החייבת ומורידים ממנה את תקרת הפטור
- מכפילים את התוצאה. הסכום שהתקבל זהו הסכום החייב במס
- (ההיגיון העומד מאחורי צורת חישוב זו, שכל שההכנסה גדלה הרווח מתקטן. כלומר, מחשבים את סכום ההכנסה העודפת, בין תקרת הפטור להכנסה החודשית, ואז, תקרת הפטור פחות ההכנסה העודפת זה הסכום הפטור, והסכום שנותר הוא החייב)
- לדוגמא – ראובן משכיר דירת מגורים לשמעון בסך 9,500 ₪ בחודש. הכנסה משכ"ד: 9,500 ₪ תקרת הפטור ב2021: 5,070 ₪ סה"כ הכנסה עודפת (מעבר לתקרת הפטור): 4,430 ₪ (9,500-5070) תקרת הפטור פחות ההכנסה העודפת: 640 ₪ (5,070-4,430) הסכום החייב במס: 8,860 ₪ (9,500-640) או בדרך הקצרה יותר – שנרשמה בהתחלה : סה"כ הכנסה עודפת (מעבר לתקרת הפטור): 4,430 ₪ (9,500-5070) מכפילים את התוצאה ב2: 8,860 ₪ (4,430*2) הסכום החייב במס – 8,860 ₪
- מסלול חיוב במס מופחת של 10% - ס' 122 לפקודה
- לפי מסלול זה, הכנסות משכר דירה למגורים בישראל ימוסו ב10% מס על כל ההכנסה.
- לא ניתן לנכות הוצאות מההכנסה (גם לא הוצאות פחת)
- יש לשלם את המס תוך 30 יום מתום שנת המס שבה נוצרה ההכנסה.
- חיוב במס עפ"י מדרגות מס מכח ס' 2(6) לפקודה
- נישום המשכיר דירת מגורים, יכול לבחור באופן מיסוי זה, לפי מדרגת המס בה הוא נמצא במכלול הכנסותיו. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שהוצאו ביצור ההכנסה כמו הוצאות פחת ומימון (ריביות על המשכנתא וכדו') וכן הוצאות תיקונים וכו'.
- האמור לעיל הינו מידע כללי ואינו בא להוות או להחליף מידע מקצועי.
